450 4th St - The Residences at Grand

INTRODUCTION
The Residences at Grand (« les résidences » ou « Projet ») est un nouveau développement résidentiel qui vise à fournir à la ville de San Rafael
35 logements aménagés dont on a grand besoin. Le projet consiste en un immeuble résidentiel de cinq (5) étages avec une terrasse sur le toit comprenant la moitié
au cinquième étage. Le développement est concentré vers le coin de la 4e rue et de la Grand Avenue, puis s'abaisse pour effectuer une transition efficace et sensible vers les quartiers résidentiels adjacents de Montecito-Happy Valley. Cette approche est conforme aux objectifs du district de zonage T4NO-40'/50', ainsi qu'aux objectifs plus généraux du plan Downtown Precise.
DESCRIPTION DU SITE
Le site du projet est situé à l'intersection de la 4e rue et de l'avenue Grand, dans le nouveau quartier commercial de Montecito, au centre-ville de San Rafael. Le quartier commercial de Montecito assure une transition entre le centre-ville et les zones résidentielles plus à l'est, avec de nouveaux logements et un développement commercial sur des sites de remblayage. Les résidences ont été conçues en gardant à l'esprit cet objectif et la vision du quartier commercial de Montecito. Les 35 logements proposés pour les résidences contribueraient à près de 9 % du potentiel de développement estimé de 390 logements du district commercial de Montecito. Le projet permettra également d'améliorer l'accès aux logements situés à proximité du centre-ville.
Le site du projet comprend trois lots contigus sous-utilisés, communément appelés 420 Fourth Street, 450 Fourth Street et 1010 Grand Avenue, qui seront fusionnés en un seul lot dans le cadre du projet. Ensemble, ces lots totalisent environ 11 303 pieds carrés, soit 0,26 acre.
Le site du projet se trouve à l'entrée du quartier résidentiel du Dominican College, au nord, et une combinaison de petites entreprises et d'utilisations résidentielles à l'ouest et à l'est. L'aménagement proposé est situé à seulement un pâté de maisons d'un corridor de transport à haute fréquence sur la rue Irwin, à l'ouest. Le projet est également situé à deux pâtés de maisons du San Rafael Transit Center. Le quartier commercial de Montecito compte 3 supermarchés et plusieurs centres commerciaux à l'intérieur de ses limites. Le projet est situé à une courte distance de marche de ces quartiers locaux existants desservant le commerce de détail et les services. Par conséquent, le projet n'est pas un développement à usage mixte et ne comprend pas de projets commerciaux au rez-de-chaussée.
COMMODITÉS
L'emplacement du projet près du centre-ville et des différents centres commerciaux du quartier commercial de Montecito permet aux résidents de profiter facilement de tous les services et commerces situés à proximité. Le projet offre également un grand patio sur le toit pour que les résidents puissent socialiser et se divertir tout en profitant d'une vue panoramique sur San Rafael et la baie Est. Le développement offrira des services de location de véhicules électriques sur demande sur place. Le développement offrira des espaces empilés pour suspendre les bicyclettes dans le garage avec des prises de courant et des connexions verrouillables.
LOI SUR LES PRIMES DE DENSITÉ DE L'ÉTAT ET ARTICLE 35
Le projet est soumis pour traitement simplifié conformément au SB 35. Comme le montrent les documents de demande supplémentaires pour le projet, toutes les conditions d'admissibilité au SB 35 sont remplies et une demande de SB 330 a déjà été fournie. Par conséquent, seules les normes de conception objectives s'appliquent, et il n'y a pas d'audience sur le fond ni d'examen de la LCEE. Le projet ne cherche pas à obtenir une prime de hauteur telle que permise par le plan du centre-ville, mais utilise plutôt les dispositions de la Loi sur les primes de densité de l'État (SDBL) pour tenir compte de modestes dérogations à certaines normes de développement. Le projet a une densité de base de 29 unités et fournira 3 unités inférieures au taux du marché au niveau d'abordabilité à faible revenu (LI), soit 10 % des unités de base. Par conséquent, le projet est un développement SDBL par Cal. Code gouvernemental §65915, et est admissible à une prime de densité pouvant aller jusqu'à 5,8 unités, qui peut être arrondie à 6 unités de bonification de densité. L'ajout de ces unités de bonus donne
le total de 35 unités demandées. Le projet est également admissible à une demande d'incitation ou de concession, de dérogations illimitées ou de réductions des normes d'aménagement et de réduction des ratios de stationnement. Le projet est situé à moins de ½ mille du centre de transport de San Rafael, et conformément à Cal. L'alinéa 65913.4 e) (1) a) du Code du gouvernement n'est pas tenu de prévoir de stationnement, mais prévoit 22 places. Le projet offrira également 32 places de stationnement pour vélos conformes aux normes énoncées dans le Code sur formulaire du centre-ville.