000 Garrisonville Rd
Stafford, VA 22554

Traduction en français : Utilisation optimale "comme si vacant" : Usage commercial après rezonage en zone commerciale. Les propriétés à l'est et au sud du sujet sont zonées commerciales et améliorées avec des bâtiments commerciaux, dont plusieurs ont été rezonés de A-1 à commercial au cours des 10 à 15 dernières années. Le rezonage est considéré comme probable en raison du rezonage récent des parcelles adjacentes de A-1 à commercial. Utilisation optimale "tel qu'amélioré" : Utilisation continue du parc de maisons mobiles existant comme usage intérimaire jusqu'à ce qu'il soit rezoné B2 et vendu ou développé pour un usage commercial. Le parc de maisons mobiles existant ne génère pas de revenus supérieurs à la valeur du terrain pour son utilisation optimale "comme si vacant" et constitue une sous-amélioration du site. Selon les données de revenus et de dépenses du sujet fournies par le client, l'indication de valeur de l'utilisation continue du sujet en tant que parc de maisons mobiles est de 800 000 $, ce qui n'est pas sa conclusion d'utilisation optimale. L'acheteur le plus probable du sujet serait un investisseur qui achèterait la propriété pour la rezoner en commercial et la vendre ou développer le site pour un usage commercial. ÉVALUATION ET RÉCONCILIATION : La valeur marchande "telle quelle" du sujet serait ce que son acheteur le plus probable serait prêt à payer pour le sujet tel qu'il était à la date effective de l'évaluation pour sa conclusion d'utilisation optimale de développement commercial. L'approche par le revenu utilisant une analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF) est utilisée pour fournir une indication de la valeur pour la conclusion d'utilisation optimale du sujet. Cette méthode actualise à une valeur présente à la date effective de l'évaluation tous les revenus et dépenses futurs prévus associés au rezonage de la propriété en commercial, puis à sa vente à un utilisateur final commercial ou à un promoteur après le rezonage. Les revenus comprennent la vente du site du sujet après le rezonage et les revenus intérimaires provenant de la poursuite de l'exploitation du parc de maisons mobiles jusqu'à l'obtention du rezonage. Les dépenses comprennent les frais directs pour rezoner la propriété, y compris les frais gouvernementaux de rezonage, les honoraires d'ingénierie et d'avocat, en plus d'une incitation entrepreneuriale appropriée suffisante pour inciter un investisseur typique à acheter le sujet "tel quel" zoné A-1 et à assumer tous les risques, le temps et les dépenses associés au rezonage de la propriété en commercial, puis à sa mise en vente.